Realitní fondy se na první pohled vysvětlují snadno. Za peníze investorů nakupujeme budovy, pronajímáme je a nájemné spolu s případným růstem jejich hodnoty promítáme do výnosu fondu. Právě tato zdánlivá jednoduchost svádí k porovnávání podle historické výkonnosti. My se však při řízení strategie díváme především na to, co výnos vytvořilo a jaké riziko jsme při tom podstoupili.
Samotný výnos nám však neříká, jak stabilní jsou příjmy, zda jsou nájemci schopni dlouhodobě platit ani jak se portfolio zachová při růstu sazeb nebo poklesu poptávky. Vedle výsledného procenta proto sledujeme kvalitu budov a lokalit, bonitu nájemců, strukturu financování i budoucí investiční náklady. Cílem není maximalizovat krátkodobý výnos za každou cenu, ale vytvářet portfolio, které dokáže dlouhodobě fungovat i v horší části cyklu a především jako kotevní součást klientských portfolií.
Důležité je vědět, odkud výnos pochází
Výnos realitního fondu vzniká především ze dvou zdrojů. Prvním je čisté nájemné po odečtení provozních nákladů, druhým změna ocenění vlastněných budov. Obě složky jsou legitimní, při řízení strategie je ale nevnímáme stejně. Nájemní příjem je zpravidla předvídatelnější, zatímco přecenění více závisí na sazbách, situaci na trhu a předpokladech znalců.
Při řízení portfolia sledujeme, zda růst hodnoty vychází z vyššího nájemného, dokončené rekonstrukce nebo obsazení dříve prázdných prostor. Takové změny mají jinou kvalitu než přecenění založené převážně na lepší náladě na trhu. Stejný mechanismus se totiž může při růstu sazeb nebo poklesu poptávky rychle obrátit. Stabilní nájemní příjem proto považujeme za základ výkonnosti, nikoli za jediný zdroj výnosu. I proto je strategie silně orientovaná na pečlivý výběr bonitních a kvalitních nájemců často z řad nadnárodních společností.
Když tak jako investor hodnotíme dosažený výnos, nesrovnáváme pouze jedno procento favorita s konkurencí. Zjišťujeme, jakou část výsledku vytvořil provoz nemovitostí, kolik přineslo přecenění a jakou roli sehrálo zadlužení. Výsledek založený převážně na stabilním nájemném pro nás může mít vyšší kvalitu než jednorázově vyšší výnos, za kterým stojí změna ocenění.
Strategii posuzujeme v delším horizontu než jednoho povedeného roku. Sledujeme, jak portfolio funguje v různých fázích ekonomického a úrokového cyklu, protože teprve náročnější období prověří jeho skutečnou odolnost. Do rozhodování proto zahrnujeme kvalitu nemovitostí a nájemců, zadlužení i diverzifikaci mezi země, města a realitní segmenty.
Áčková budova není automaticky áčkovou investicí
Moderní budovu třídy A, kterou v rámci naší strategie při akvizicích preferujeme nepovažujeme automaticky za kvalitní investici. Takové nemovitosti obvykle nabízejí dobré technické vybavení, dostupnost, atraktivní společné prostory a nižší provozní náklady. Rozhodující pro nás ale není samotná nálepka, nýbrž cena, lokalita, konkurence a schopnost budovy dlouhodobě přitahovat nájemce.
Starší avšak kvalitně zainvestovaná kancelářská budova v zavedené lokalitě může vytvářet stabilnější příjem než novostavba v místě s přebytkem konkurenčních projektů. Při hodnocení proto sledujeme schopnost nemovitosti držet obsazenost a vybírat odpovídající nájemné. Ani dlouhý WAULT (vysvětlen níže) nepomůže, pokud jsou prostory pronajaty finančně slabým firmám. V INVESTICE proto vedle technické třídy posuzujeme lokalitu, budoucí investiční náklady a bonitu nájemců.
Do investičního rozhodnutí zahrnujeme také výdaje, které budovu čekají v dalších letech. Nemovitost může dnes působit moderně, její technologie, energetická náročnost nebo uspořádání prostor však mohou postupně přestat odpovídat požadavkům trhu. Pokud bude nutná rozsáhlá rekonstrukce, část budoucího výnosu spotřebují investice, které při akvizici nemusí být na první pohled vidět. Proto je zásadní mit nemovitosti kvalitně zainvestované v rámci aktivního asset managementu v perfektním technické stavu.
Budovu proto neposuzujeme pouze podle třídy A nebo B. Spojujeme pohled na lokalitu, technický stav, energetickou efektivitu, budoucí náklady a schopnost nemovitosti obstát před konkurencí. Teprve tato kombinace ukazuje, zda jde o kvalitní investici.
Obsazenost je jen začátek
Vysokou obsazenost považujeme za důležitý základ, protože větší část budovy vytváří příjem. Ani téměř plné portfolio pro nás ale automaticky neznamená, že fond inkasuje kvalitní a dlouhodobě udržitelné nájemné.
Obsazenost může být vykoupena slevami, bezplatným nájemným nebo příspěvkem na úpravu prostor. Proto sledujeme také skutečně vybrané nájemné, náklady na pronájem a čistý provozní příjem. K 30. červnu 2026 dosahovala obsazenost INVESTIKA realitního fondu 96 procenta. Toto číslo vnímáme pozitivně, při řízení strategie jej však vždy čteme spolu s kvalitou smluv a nájemců.
K 30. červnu 2026 jsme v portfoliu evidovali 567 nájemců. Široká nájemní báze snižuje závislost na jedné firmě, sama ale nestačí. U každého významného kontraktu proto sledujeme finanční zdraví nájemce, jeho podíl na příjmech i schopnost plnit závazky po celou dobu nájmu.
Při skládání portfolia hlídáme také koncentraci podle společností a odvětví. Odchod velkého nájemce může ovlivnit příjem fondu, hodnotu budovy i náklady na hledání náhrady. Nezajímá nás proto jen počet nájemců, ale také jejich podíl na nájemném, sektorové rozložení a termíny konce smluv.
Co skutečně ukazuje WAULT
WAULT vyjadřuje váženou průměrnou zbývající délku nájemních smluv. Slovo „váženou“ je důležité, protože velký nájemce s vysokým nájemným ovlivní výsledný ukazatel více než menší firma využívající několik kanceláří.
K 30. červnu 2026 dosahoval WAULT našeho portfolia 4,2 roku. Delší smluvně zajištěný příjem zvyšuje jeho předvídatelnost a dává nám prostor plánovat správu i investice. Samotnou délku ale nepovažujeme za známku kvality, pokud neznáme bonitu nájemce, možnosti předčasného ukončení a nastavení indexace.
WAULT proto nikdy není dobré vykládat bez dalších informací. Kontrakt bez rozumné inflační doložky může na dlouhou dobu uzamknout nájemné pod úrovní trhu, zatímco kratší smlouva zvyšuje riziko odchodu nájemce, ale v rostoucím trhu umožňuje sjednat lepší podmínky. Při řízení portfolia hledáme rovnováhu mezi předvídatelností příjmů a možností reagovat na aktuální vývoj trhu.
Zadlužení jako dobrý sluha a špatný pán
LTV vyjadřuje poměr dluhu k hodnotě nemovitostí. K 30. červnu 2026 činilo na úrovni INVESTIKA realitního fondu 48,4 procenta, zatímco průměr na úrovni nemovitostních společností dosahoval 40,0 procenta. Rozdíl uvádíme proto, že při hodnocení zadlužení vždy záleží na úrovni a způsobu výpočtu.
Úvěrové financování používáme, protože nám umožňuje efektivněji pracovat s kapitálem investorů. Pokud budovy vydělávají více, než kolik platíme na úrocích, zvyšuje finanční páka výnos vlastního kapitálu. Jakmile je ale financování dražší než výnos nemovitostí, začne páka výsledek zhoršovat. Zadlužení proto nevnímáme jako cíl, ale jako nástroj, který musí odpovídat kvalitě příjmů.
Nejnižší možné LTV proto nepovažujeme automaticky za nejlepší řešení. Nižší zadlužení ponechává větší prostor pro zvládnutí poklesu cen, velmi nízká úroveň ale může znamenat i větší objem neinvestované hotovosti nebo méně efektivní práci s kapitálem. Hledáme proto takovou míru dluhu, která zvyšuje výnosový potenciál, aniž by nepřiměřeně oslabovala odolnost fondu.
Vedle LTV sledujeme úrokové sazby, délku fixace, splatnost úvěrů a schopnost nájemního příjmu pokrývat úrokové náklady. Rozumné zadlužení pro nás není nejnižší možné, ale takové, které odpovídá kvalitě nemovitostí, stabilitě příjmů a investiční strategii fondu.
Kvalitní diverzifikaci nelze měřit ani počtem budov
Počet budov pro nás představuje pouze první pohled na diverzifikaci. Portfolio může zahrnovat desítky nemovitostí a přesto zůstávat citlivé na jedno město, odvětví nebo skupinu nájemců. Proto sledujeme, zda jednotlivé části portfolia skutečně reagují na ekonomický vývoj odlišně.
K 30. červnu 2026 jsme spravovali 65 nemovitostí v šesti zemích a portfolio zahrnovalo kancelářské, logistické i obchodní nemovitosti. Diverzifikované portfolio tak budujeme proto, abychom riziko rozložili mezi budovy, nájemce, země a segmenty. Samotná velikost ale nestačí, pokud jsou jednotlivé části portfolia vystaveny stejnému problému.
Geografickou diverzifikaci nevnímáme jako rovnoměrné rozdělení kapitálu mezi co nejvíce zemí. Polsko tvořilo k 30. červnu 2026 celkem 59 procent hodnoty portfolia a zůstává naším největším trhem. Nově jsme jako jeden z mála tržních hráčů přidali také Německo, které nám geografickou diverzifikaci opět rozšířilo. Více se dozvíte o naší poslední akvizici například zde.
Finální skladbu portfolia řídíme kombinací různých lokalit, segmentů a nájemců a také místní znalostí týmů na klíčových trzích. Smyslem diverzifikace je omezit dopad problému jediné budovy, lokality nebo společnosti.